FRÅGA: Angående ett problem som straffar små bostadsrättsföreningar. Det finns väldigt många och bankerna vill inte ge lån till köpare av dessa om det inte finns mellan 6-10 lägenheter. Min fråga är om det finns något låneinstitut som ger lån till dessa? Det finns en stor marknad för den som är villig att ta dig an detta, givetvis med villkor anpassade till situationen. Bara i Djursholm finns fler gamla ombyggda villor med detta problem.

SVAR: Tyvärr ser jag ingen enkel lösning på problemet. Bankerna är noga med att inte ta på sig för stora risker och vill helst minimera sin administration som alla andra. Små bostadsrättsföreningar ger högre risk och mer administration i förhållande till intäkter än en större förening. Förmodligen kommer de antingen tacka nej eller kräva en lite högre ränta. 

Mitt standardråd är att fråga så många banker som möjligt. Storbankerna brukar kunna vara mer serviceminded än uppstickarna. I värsta fall kan man också vända sig till de banker som uttalat erbjuder lån till dem som har svårt att få det. Jag tänker spontant på Bluestep och liknande aktörer. Högre ränta blir det definitivt men om det är enda utvägen så är det bättre än att ta ett vanligt blancolån!

Jag provade att slänga iväg frågan om lån till bostadsrättshavare i små föreningar till en handfull olika banker och fick ganska väntade svar:

Stabelo
Stabelo.se förmedlar bolån till kunder med låg belåningsgrad och gör jobbet digitalt till stora delar. De utmärker sig med låga räntor helt enkelt. Såhär svarar deras VD Hampus Brodén:

Den produkt Stabelo erbjuder idag är minimalistisk. Det är ett sätt för oss att hålla låga kostnader och är ett av skälen till att vi kan ha så attraktiva räntor. Baksidan med den approachen är att vi tvingas välja bort vissa mer komplicerade kreditsituationer. Det kan röra sig om exotiska anställningsformer, kunder med betalningsanmärkningar, och vissa typer av analyskrävande säkerheter. Bostadsrätter i föreningar med få lägenheter tillhör den kategorin. Detta då det kan få stora konsekvenser för de kvarvarande bostadsrättsinnehavarna i en liten förening om en annan bostadsrättsinnehavare missköter bostaden eller sina betalningar. Av dessa skäl är det svårt att få ett lån hos Stabelo på en bostadsrätt i en förening med 5 lägenheter och man är i regel hänvisade till en aktör som kan lägga tid och resurser på att analysera en sådan exponering och kanske också ta lite extra betalt för lånet.

Handelsbanken
Storbanken stänger inga dörrar utan meddelar via sin pressavdelning kort och gott att:

Vi utgår alltid från den enskilda kredittagarens förutsättningar och gör en individuell bedömning av både kredittagare och bostadsrättsförening.

SBAB
Den statliga bolånebankens presschef ger ett utförligare svar som egentligen betyder samma sak som handelsbanken säger:

Vi gör en individuell granskning eftersom vid mindre föreningar så blir den enskilde bostadsrättsinnehavaren mer beroende och exponerad mot föreningens ekonomi och även de andra bostadsrättsinnehavarnas ekonomiska förhållanden. Vi tittar bland annat på årsredovisningen, underhållsplanen och fastighetens skick i den individuella granskningen. Vi har ingen skarp gräns när det gäller storlek utan gör istället en individuell bedömning.

Swedbank
Inget svar.

Mer lån på föreningen löser inte problemet

Eftersom bostadsrätter ofta är belånade i två led, först själva föreningen och sedan medlemmarnas respektive bostadsrätter individuellt, diskuteras det ibland inom föreningar att göra så kallat kapitaltillskott där medlemmarna skjuter till pengar för att sänka föreningens lån. Tanken slog mig då att försöka göra motsatsen genom att låna mer pengar på föreningen och sedan portionera ut det på medlemmarna genom att slopa medlemsavgifterna ett tag framöver. Den uppenbara fördelen är att räntorna kan bli lägre då föreningar ofta lånar billigare än medlemmar och att det totala beloppet som banken beviljar till föreningen och medlemmarna kan bli högre. En nackdel är dock att föreningen inte kan nyttja något ränteavdrag som privatpersoner kan.

När jag bollade tanken med vår samarbetspartner Hans Arén på Finopti, vars affärsidé just är att hjälpa bostadsrättsföreningar att sänka sina räntekostnader, avfärdade han mina tankar direkt. Bankerna har restriktioner på lån på bostadsrätter i små föreningar för att de från första början är skeptiska till små föreningar. Att medlemmarna sedan har svårt att låna är en följd av det. Hans bedömning är alltså att det inte är lönt att försöka sig på något omvänt kapitaltillskott.

---

Du som är månadsgivare till Småspararguiden kan också få svar på dina frågor.

Var med och stötta oberoende konsumentupplysning och grävande journalistik genom att gå med i vår Patreon-grupp! Donerar du minst 50 kronor per månad får du svar på en fråga i halvåret.

Här kan du läsa mer om hur du stöttar oss.