FRÅGA: Hej. Efter en skilsmässa köpte jag ut mitt ex ur vår fina skärgårdsfastighet. den är värderad till 8,1 mn och jag har lån till HB (Handelsbanken) på ca 4mn. Men för att kunna genomföra köpet blev jag skyldig mitt ex 1,4 mn som skall lösas nu i december. Jag vill att HB tar över lånet men hamnar då på total lånemassa på 5,4 mn vilket HB anser för högt (lånekvoten). Hyr ut det på airbnb och får in massor (hittills ca 250tn på bara några månader) men banken vill inte räkna med det i lånekalkylen. Jag försöker nu hitta kreativa lösningar för att inte behöva sälja huset. Allt från: låta min enskilda firma köpa huset och driva det som en rörelse; låna 1,4mn av privatperson (kan erbjuda typ 2-2,5% årsränta, högre än de flesta sparkonton); etc etc. Har ni någon hos er som är bra på kreativa finansieringslösningar och kan hjälpa till att brainstorma?

SVAR: Frustrerande läge när kalkylerna ser så bra ut. Vi ska börja med att säga att vi är bättre på pensioner och kapitalförvaltning än kreativa finansieringsmodeller, men vi svarar ändå efter bästa förmåga och listar våra idéer.

1. Prata med andra banker

Det första du bör göra är att prata med fler banker än Handelsbanken. Det är inte säkert att alla gör samma bedömningar tex när det gäller att räkna in airbnb-intäkter. Vi skulle börja med de större bankerna som fortfarande har fysiska kontor. De brukar vara något bättre på att hantera saker som inte ryms i mallen du fyller i på hemsidan.

2. Undersöka bolagsspåret

Vi är lite tveksamma om det hjälper att flytta över fastigheten till ett bolag, men det kan vara värt att undersöka. Det första du bör göra är att ta reda på skatteeffekterna och andra effekter av att driva verksamheten i bolagsform. Vi är dels inte skatteexperter och har dels inte alla förutsättningar, men vi kan ge dig några hintar om var vi skulle börjat gräva. Tänk på att du kommer att behöva lägga över hela fastigheten i ett bolag om det ska vara någon vits. Du kommer inte att kunna behålla ditt nuvarande lån om du säljer en del av fastigheten till ett bolag.

Nackdelar:

1. När du inte längre äger fastigheten som privatperson kommer du inte att få göra det särskilda ränteavdraget som påverkar din privata skatt fördelaktigt.
2. Villkoren för uthyrning kan vara annorlunda när du är ett företag. Både hos airbnb och hos skatteverket.
   1. Det finns en risk att du räknas som hotell vilket vi skulle kunna gissa medför en massa olika regler som vi inte har koll på. Både skattemässigt och annat.
   2. Behöver du betala moms? Det kanske du behöver göra även som privatperson, men kolla upp vad som gäller.
   3. Hamnar du under konsumentköplagen som bolag och vad innebär det för dig i så fall?
3. Du kommer antagligen att behöva betala en avgift för ägarbytet på samma sätt som när man köper och säljer hus mellan privatpersoner.
4. Hur ser fastighetsbeskattning ut för företag? Inte självklart att det är samma som för privatpersoner.
5. Vad händer när/om du vill plocka ut pengar från bolaget? Kanske aldrig kommer att hända, men om du endera drar in så mycket pengar på uthyrning att du vill göra annat än att amortera eller någon gång vill sälja huset kommer det att hända. Då får du antagligen betala mer skatt än om du äger privat eftersom du också behöver få ut pengarna ur bolaget.
6. Som privatperson får du visst avdrag på hyresintäkter innan du måste börja betala skatt. Det får du gissningsvis inte som företag.
7. Det leder med stor säkerhet till mer jobb och administration för att få till detta på ett bra sätt.

Fördelar

1. Du kan dra av kostnader, i det här fallet räntor och antagligen även underhåll på huset, mot inkomster i bolaget. Har du höga intäkter och höga räntekostnader kan den här fördelen vara riktigt stor och det är den som skulle kunna göra alltihop värt det.

Nackdelarna är fler än fördelarna till antalet, men det är inte omöjligt att fördelen är så stor att det ändå är värt det.

När du har skaffat dig en hygglig bild av ovanstående kan du prova att prata med olika banker. Om det inte är skattemässigt fördelaktigt vore det konstigt om det godkände ett lån den vägen som de inte gör den privata vägen, men fråga skadar ju inte.

3. Hitta en/flera privatpersoner att låna av

Som du påpekar kan det finnas privatpersoner som kan tycka att det vore en bra deal att låna ut pengar till en någorlunda bra ränta. Själv hade jag inte lånat ut alltför stor del av mina besparingar och inte till vem som helst, men om en trovärdig person jag kände kunde visa upp en bra kalkyl hade det kunnat vara intressant.

4. Låna in Blanco

Att låna in blanco innebär att du inte har huset som säkerhet för lånet utan att långivaren litar på att du kan betala ändå. Det här brukar bli dyrt, betydligt mer än 2,5%, så ska du välja den här lösningen bör du ha räknat väldigt noga och vara säker på att du kan betala av lånen på några års tid. Både räntor, uthyrningsmarknaden, huspriserna och din egen inkomst kan svänga och sitter du med sådana här lån när det svänger så blir det inte roligt.

En variant kan vara att titta på peer to peer-lending som tex Lendify. Vi rekommenderar inte att låna ut pengar via dem, men är mindre säkra på att det är dåligt att låna in.

Går det inte så går det inte

Vi har inte koll på din ekonomi i sin helhet, men tänk på att förutsättningar kan förändras och att det kanske trots allt är bättre att ge upp fastigheten än att riskera att hamna i en skuldfälla. Tänk på att bostadspriserna kan gå ned så om du löser detta tillfälligt, det visar sig att det inte håller i längden och du blir tvungen att sälja senare finns en klar risk att det blir riktigt dåligt.

Får du till alternativ 1 eller 2 att få lån av en annan bank eller sätta upp ett företag som bankerna vill låna ut till är det säkert inga större problem. Får du till alternativ 3 att låna av en privatperson tycker vi att du bör se till att du kan betala av det lånet på åtminstone 5-10 år. Alternativ 4 att ta ett Blancolån på marknaden är som sagt farligt så det bör du räkna på ordentligt och betala av så snabbt det bara går.

Lycka till!

Du som är månadsgivare till Småspararguiden kan också få svar på dina frågor.

Var med och stötta oberoende konsumentupplysning och grävande journalistik genom att gå med i vår Patreon-grupp! Donerar du minst 50 kronor per månad får du svar på en fråga i halvåret.

Här kan du läsa mer om hur du stöttar oss.

Om författaren

Andreas Runnemo

Andreas Runnemo har 15 års erfarenhet från finansbranschen där han innan Småspararguiden har jobbat på hedgefond, storbank och livförsäkringsbolag. Trots att han själv har suttit på hedgefond och byggt avancerade algoritmer för att slå börsen har han alltid haft sina egna pengar i billiga indexfonder. Andreas är civilingenjör från KTH (Teknisk Fysik) med inriktning finansiell matematik och civilekonom från Handels.