Funderar du på att byta bostad? Om du redan äger ditt boende uppstår den svåra frågan om ordningen. Sälja din gamla bostad först och riskera att bli bostadslös? Eller köpa en ny först och riskera ekonomin?

Den här artikeln är en del av vår kurs "Köpa Bostad", men förhoppningsvis får även du som inte går kursen ut någonting av den.

Köpa först gör livet enklare

Den här artikeln gäller dig som äger din bostad idag och tänkt köpa en ny.

Från ett praktiskt perspektiv är det enklaste att först hitta en ny bostad du vill bo i, köpa den och sedan sälja den gamla. Då vet du att du har någonstans att bo och när du säljer vet du när du har tillträde till nästa bostad så du kan planera så att du kan flytta direkt mellan dem. Smidigt och bra så långt.

Om du istället säljer först och sover på en kompis soffa i väntan på en ny bostad behöver du stå ut med både kompisen och soffan, hantera att ha flyttkartonger i förråd och risken finns också att du blir stressad och köper fel/för dyrt nytt boende för att du har bråttom. Du blir en bättre köpare om du inte är för stressad. 

Sälja först är ekonomiskt tryggare

Nackdelen är att när du väl har skrivit på kontraktet äger du dubbla bostäder*. Det betyder att om bostadspriserna skulle gå ner förlorar du också dubbelt så mycket pengar. Eftersom bostäder för de allra flesta är så enormt mycket pengar i förhållande till våra inkomster kan det här bli en riktig katastrof om bostadspriserna går ner. 

Hur farligt det här är beror också på hur dyrt du har köpt i förhållande till din ekonomi i övrigt. Är du så rik att du egentligen har råd med båda boendena är det förstås ingen större grej. Om du däremot stressar din ekonomi bara genom den bostad du vill köpa är det här väldigt farligt. 

Det kan också vara så att det inte kommer så många på visningen för att det är snökaos i trafiken just den dagen (eller annat slumpartat skäl) och då är det bra att kunna ha is i magen och inte vara stressad över att behöva sälja så snabbt som möjligt. Du blir en bättre säljare om du inte är för stressad. (Men alltså en bättre köpare om du gör tvärtom så det går kanske på ett ut.)

Har du råd med handpenning om du köper först?

Ett första villkor för att köpa först är att du behöver kunna betala handpenningen utan att först få pengar för din nuvarande bostad. Det här är en anledning till att inte bara spara genom att amortera. 

Vad kan du fixa för tillfälligt boende?

Ett tips kan vara att åtminstone fundera på vad du har för möjligheter till tillfälligt boende och hur jobbigt det skulle vara. Många köper först för att det är så “man gör”, men se till att åtminstone tänka igenom alternativet.

Hade jag inte haft barn och ett jobb jag kunde sköta remote hade jag mycket väl kunnat tänka mig att sälja med tillträde i april och sedan pendla mellan sommarstugan och soffan hos mina föräldrar fram till oktober om det behövdes. Skulle inte heller kännas så jobbigt att bo i andrahand ett tag någonstans inom en timmes pendling från jobbet. 

Som det är nu med två barn som ska till skola och förskola i Farsta skulle det däremot kännas skitjobbigt. 

Vad händer om bostadsmarknaden går ner 10%?

Vi brukar ge rådet att räkna med att priset på din bostad kan gå ner med åtminstone 20%. I det här scenariot är det förhoppningsvis inte så länge du ska sitta på dubbel risk så du ska ha ordentligt med otur om det ska gå ner så mycket, men räkna åtminstone med 10%. 

Om din nuvarande bostad är värd 2 miljoner kronor och du planerar att köpa en ny för ungefär 3 miljoner kronor betyder det alltså att du kan bli en halv miljon kronor fattigare på ett par månader. 

Och ska vi räkna med de vanliga 20% kan du sedan förlora ytterligare 10%, eller 300 000 kronor, på din nya bostad om nedgången fortsätter. 

Så fråga dig dels om din ekonomi klarar det och dels hur jobbigt det skulle kännas. Känns det för läskigt så rekommenderar vi att sälja först. 

Kostnad för dubbla boenden

I den här frågan är det framförallt risken för att förlora mycket pengar om bostadsmarknaden går åt fel håll som är problemet, men dubbla boenden kan också kosta. 

Om du köper först räknar du lämpligtvis på nuvarande bostadskostnad gånger en gissning på hur lång tid du behöver dubbla boenden.

Om du istället säljer först kan övergångsperioden bli både billigare och dyrare. Om din övergångslösning blir att bo på hotell får du också en kostnad. Räkna på skillnaden mellan ditt nuvarande boende och vad du får betala för hotell. 

Du som går vår kurs köpa bostad ska ta fram kalkylarket och fylla i “Kostnad för dubbla boenden” i kolumn B.  

• Om du planerar att köpa först tar du den månadskostnad du har räknat ut för ditt nuvarande boende och multiplicerar med hur länge du räknar med att ha dubbla boenden. När du säljer är det viktigt att du inte blir för stressad att sälja snabbt så vi rekommenderar att budgetera för åtminstone tre månaders dubbla boenden. Det vill säga fyll i 3 x månadskostnaden om du inte vill tänka för mycket.
• Om du planerar att sälja först kan du antagligen fylla i 0 kr (eller rentav ett negativt belopp om din övergångslösning är att bo gratis på kompisens soffa). 

Påverkar detta hur dyrt du vill köpa?

Om det är viktigt för dig att köpa först kan det på marginalen också påverka hur dyrt du vill köpa. 

Om du går kursen Köpa Bostad och den här läsningen fick dig att svettas rekommenderar vi att gå tillbaka till del 1b och fundera på om du ska sikta på en billigare bostad.

* Formellt sett äger du inte båda förrän tillträdet, men i de allra flesta fall kan du inte häva kontraktet utan att stå den ekonomiska risken efter att du har skrivit på kontraktet så i praktiken blir de ekonomiska konsekvenserna snarlika. 

---

Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag. Tack för ditt stöd!

Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi avslöjar finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.

Du kan också stötta oss via vår supportersida på Patreon.