Om du ska köpa en bostad behöver du ha en uppfattning om vad den är värd. Marknadsvärdet går inte att veta exakt, men du kan, och bör, göra en kvalificerad gissning.
Den här artikeln är en del av vår kurs "Köpa Bostad", men förhoppningsvis får även du som inte går kursen ut någonting av den.
Vad är marknadsvärde
Eftersom varje bostad är mer eller mindre unik, och försäljning nästan alltid sker via budgivning, så beror priset till viss del på slump. Vilka dyker upp på budgivningen? Och hur mycket är de beredda att betala?
Marknadsvärdet är ett förväntat genomsnitt (väntevärde för den som har läst sannolikhetslära). Eller annorlunda uttryckt: vad är det rimligt att tro att ägaren kan sälja bostaden för?
När du deltar i en budgivning och ska bestämma marknadsvärdet ska du tänka: vad är det sannolikt att bostaden skulle kosta om den las ut igen om en månad och just ni som budar nu inte är där?
Marknadsvärdet är svårt att bestämma och ingen kan veta det exakt, men du behöver ändå göra ett försök att förstå det.
Skilj på marknadsvärde och överpris
Anledningen till att det är så viktigt att skaffa sig en uppskattning av marknadsvärdet är att det är stor skillnad på att köpa en bostad med ett högt marknadsvärde och att betala ett överpris.
- Marknadsvärdet är ett värde du har kvar. Du måste sälja bostaden för att få ut pengarna, du tar en risk eftersom du förlorar pengar om marknadsvärdet går ner och det kostar att binda kapital, men köper du en bostad till marknadspris 3 miljoner kronor är du inte 3 miljoner kronor fattigare.
- Betalar du däremot 200 000 kronor extra för att du älskar sovrumstapeterna eller är trött på att gå på visningar är pengarna däremot lika borta som om du hade lagt dem på att resa jorden runt, dricka dyra viner eller varit tjänstledig i några månader.
Det behöver inte vara fel att betala ett visst överpris. Jag och mina kompisar var för några år sedan beredda att betala 400 000 kronor i överpris för att vi så gärna ville bo grannar med ett annat kollektiv.
Det gäller dock att vara medveten om vad du betalar för och varför. Det psykologiskt farliga är att 200 000 kronor helt plötsligt känns som småpengar om du köper en bostad för flera miljoner. 200 000 kronor mer eller mindre i marknadspris gör inte heller så stor skillnad, men 200 000 kronor i överpris är däremot väldigt mycket pengar.
Eller annorlunda uttryckt: det är skillnad på att betala extra för strandtomt (något som de flesta värderar) och att betala extra för fina tapeter (mer personlig smak och som du också kan lösa i valfri bostad genom att tapetsera om).
Använd flera sätt
Att uppskatta marknadsvärdet är alltså viktigt, men tyvärr inte lätt. Det är också lätt hänt att räkna/tänka fel om du inte är van att göra det.
Vi rekommenderar att beräkna marknadsvärdet på flera olika sätt för att få olika perspektiv och kontrollera ditt eget räknande.
- Marknadsvärde utifrån kvadratmeterpris
- Värdering från sajter som Booli och Hemnet
- Marknadsvärde utifrån försäljning av liknande bostäder
Om de avviker mycket från varandra bör du fundera över varför. Förhoppningsvis hittar du en rimlig förklaring och då blir det lättare att förstå hur du ska gå vidare.
Har det sålts tillräckligt många liknande bostäder i samma område de senaste åren är det mest träffsäkra antagligen att utgå från dem, men det kräver också mest jobb och det är lätt att tänka/räkna lite fel.
För dig som går vår kurs Köpa Bostad är det nu dags att öppna kalkylarket “Bestäm marknadsvärde”. I fliken “Beräkna marknadsvärde” kan du fylla i resultatet från de olika metoderna och jämföra.
Metod 1: Kvadratmeterpris i området
Ett verktyg är att titta på kvadratmeterpriser för sålda bostäder. De finns åtminstone på kommunnivå och kan hittas på diverse sidor på nätet. Bland annat på Svensk Mäklarstatistik. På Hemnet kan du också hitta kvadratmeterpriser i området när du tittar på en bostad.
Kvadratmeterpriser blir ofta ganska grovt – särskilt om det är stor skillnad på hur attraktiva olika områden är inom kommunen – men de är en bra början för att landa ungefär rätt.
Marknadsvärde utifrån kvadratmeterpris beräknar du helt enkelt genom att ta det kvadratmeterpris du hittar och multiplicera med antalet kvadratmeter för den bostad du är intresserad av.
Metod 2: Värderingar på nätet
Du kan hitta aktörer på nätet, bland annat Booli och Hemnet, där du kan få en grov värdering. Vi har svårt att säga hur träffsäkra de är och de här aktörerna har förstås inte gjort jobbet att titta på detaljerna för just den bostad du är intresserad av, men vi tycker definitivt att du ska testa. Värderingarna är framförallt baserade på statistik och de bör inte vara helt uppåt väggarna.
Metod 3: Liknande objekt
Det här är oftast den bästa metoden, men också tidskrävande. Leta efter slutpriser på bostäder som du hade kunnat vara intresserad av och använd dem som benchmark. Slutpriser kan du exempelvis hitta på Booli eller Hemnet. Där finns ofta också ett prospekt så att du kan få mer information om bostaden.
När du jämför olika bostäder behöver du korrigera för en hel del saker och det är nu det blir lite jobbigt.
Du som går vår kurs Köpa Bostad fyller i de jämförbara bostäder du hittar under fliken “Liknande bostäder” i kalkylarket “Bestäm marknadsvärde”. Du ska fylla i alla gröna celler i varje rad.
När du öppnar kalkylarket finns det några exempel ifyllda. De ska förstås bort, men kan vara bra att titta på för att förstå hur du ska göra. (Du kan välja att kopiera fliken till en ny flik och låta våra exempel vara kvar i den gamla fliken. Du kan också alltid öppna vår originalfil igen och titta där.)
Benchmarkbostad
Den första bostaden du tittar på – alltså något som redan sålts och där du har bra information – väljer du som ditt benchmark. Här sätter du alla lila kolumner till 0 samt skriver “Ja” i kolumn B “Benchmark?”.
Det viktiga när du väljer benchmarkbostad är att du har någorlunda bra information om bostaden. Du kommer att jämföra alla andra bostäder med den här för alla faktorer nedan och det blir lättare om du har tillgång till ett mäklarprospekt, vet var den ligger, etc.
I övrigt spelar det inte så stor roll vilken som är benchmarkbostad. Du ska få samma marknadsvärdesuppskattning oavsett vilken bostad du väljer som benchmark.
Poängen är att alla korrigeringar du ska göra behöver vara i relation till någonting. Det är någorlunda möjligt att säga att priset på bostad A borde vara cirka 100 000 kronor lägre än bostad B eftersom A har ett slitet badrum och B har ett nyrenoverat. Det är mycket svårare att göra en allmän uppskattning på skicket på badrum i bostad A och B separat och sedan hitta en formel för att räkna om det till skillnader i marknadsvärde.
För benchmarkbostaden fyller du i försäljningspris samt de gula kolumnerna låneandel förening och andel taxeringsvärde tomträtt (köper du villa/radhus ska du alltså antagligen inte fylla i något alls då de sällan är bostadsrätter eller har tomträtt). Resterande kolumner ska vara 0.
Sedan jämför du andra bostäder med den. (Du kan ändra benchmark senare, men tänk då på att du behöver ändra nästan alla korrigeringar.)
När du lägger till en ny rad behöver du kopiera alla formler från raden ovan.
Om du överväger både att köpa villa/radhus eller en lägenhet (bostadsrätt) rekommenderar vi att göra övningen dubbelt. Ha en lista med “Liknande bostäder” för villor/radhus och en för bostadsrätter. Annars blir det för mycket av att blanda äpplen med päron.
Saker att korrigera för
- Tid. När du tittar på bostäder som sålts för ett tag sedan behöver du korrigera för den allmänna prisutvecklingen.
Om din benchmarkbostad är såld i november och nästa bostad du tittar på är såld i april behöver du korrigera för hur bostadsmarknaden utvecklats mellan april och november. Hittar du statistik för just din kommun eller område är det förstås det bästa. Du kan hitta sådan statistik på Svensk Mäklarstatistik och på ett antal andra ställen på nätet.
Du fyller i den procentuella förändringen mellan de två tidpunkterna i kolumn H, “Allmän prisförändring vs försäljningsmånad benchmark” i ditt kalkylark och dubbelkolla att du har kopierat formeln i kolumn K, “Korrigering kvadratmeter”
Om priserna var högre när det objekt du tittar på nu såldes än när din benchmarkbostad såldes fyller du i en positiv procentsats, till exempel 5%. Om priserna var högre när benchmarkbostaden såldes fyller du i en negativ procentsats, till exempel -3%.
När du sedan är på en skarp visning (där du överväger att buda) gör du samma sak i fliken “Beräkna Marknadsvärde”. - Kvadratmeter. En större bostad är förstås dyrare. Det är inte riktigt så enkelt som att dubbelt så stort är dubbelt så dyrt, men det är oftast ett tillräckligt bra sätt att räkna.
Skriv in boytan för både benchmark och senare objekt i kolumn F “Boyta” i fliken “Liknande Bostäder” och dubbelkolla att du har kopierat formeln i kolumn K “korrigering kvadratmeter”.
När du sedan är på en skarp visning (där du överväger att buda) gör du samma sak i fliken “Beräkna Marknadsvärde”. - Läge. Olika läge ger olika pris. Och läge kan både handla om vilket område bostaden ligger i och det mer detaljerade läget. En bostad precis bredvid motorvägen är värd mindre, men en bostad med sjötomt är värd mer.
Hur mycket du ska korrigera här är jättesvårt att säga. Jämför du olika områden kan du få en känsla av att titta på olika sorters bostäder (även helt andra bostäder än de du ska köpa) och kan du områdena har du ofta en känsla av vilka områden som har hög status. I bästa fall finns statistik för de olika områdena. För saker som motorväg och sjötomt är det väldigt svårt att få tag på data så här får du gissa. Lägg lagom mycket tid och energi på det, men kolla åtminstone de stora sakerna och gör en gissning. Verkar det ungefär lika är 0 en bra gissning, men finns det uppenbara saker som sjötomt som skiljer är det bättre att du gör en gissning än att inte ta hänsyn till det alls även om du inte har så bra koll.
Fyll i hur mycket bättre läge den bostad du tittar på nu har jämfört med benchmarkbostaden i kolumn L “Korrigering läge” i fliken “Liknande Bostäder”. Det vill säga din gissning i kronor på hur mycket mer benchmarkbostaden hade kostat om den legat på den nya bostadens plats. Har den bostad du tittar på nu ett bättre läge ska det alltså vara ett positivt belopp. Är det tvärtom ska beloppet vara negativt.
Är du på en skarp visning gör du motsvarande övning i fliken “Beräkna Marknadsvärde”. - Skick. Olika skick ger förstås olika pris. Det handlar om alltifrån repiga golv till hur länge sedan taket lades om. Försök gärna fokusera på hur mycket det skulle kosta att åtgärda. Plugghål och ful väggfärg ska inte sänka värderingen så mycket mer än vad det kostar att anlita någon för att måla om.
Fyll i din samlade bedömning av hur mycket bättre skick den bostad du tittar på är en benchmarkbostaden i kolumn L “Korrigering skick”. Återigen ska siffran vara plus om den bostad du tittar på är i bättre skick än benchmarkbostaden. Annars ska den vara negativ.
Om du är på en skarp visning gör du motsvarande korrigering i fliken “Beräkna marknadsvärde”. Då bör du också fundera på om du kommer att vilja göra någon renovering innan eller snart efter att du flyttat in. Det påverkar inte den här beräkningen, men det påverkar din månadskostnad så du kommer att få uppdatera den beräkningen i det kalkylarket. - Driftskostnader.
Villa: Börja med att ta fram månadskostnaden. Här räknar du el, eventuell uppvärmning (som går på annat än el), sophämtning, vatten och andra liknande utgifter. Det här ska stå i mäklarens prospekt.
Räkna ut skillnaden i månadskostnad för drift på bostäder du jämför och multiplicera med 12 för att få skillnaden på årsbasis. Sedan delar du den siffran med en rimlig ränta*. Vi rekommenderar att använda den bundna 10-årsräntan på bolån + 1,5 procentenheter vilket i skrivande stund är ca 5%. Kostar benchmarkvillan 4 000 kr/månad och den du nu tittar på 5 000 kr/månad ska du alltså räkna (5 000 kr – 4 000 kr) x 12 / 0,05 = 240 000 kr.
Fyll i driftskostnaden per månad i kolumn I “Driftskostnad per månad” och dubbelkolla att du har kopierat formeln i kolumn N, “Korrigering driftskostnader”. Viktigt att du fyller i för samtliga bostäder du har lagt in.
Om du är på en skarp visning gör du motsvarande korrigering i fliken “Beräkna marknadsvärde”.
Bostadsrätt: Vi rekommenderar att sätta korrigeringen till 0. Det är krångligt att tänka och räkna ut driftskostnader för bostadsrätter för de skiljer sig sällan särskilt mycket åt.
Det som är lurigt här är att en del av driftskostnaderna går via avgiften till bostadsrättsföreningen. Du ska dock INTE räkna in avgiften till bostadsrättsföreningen här om du följer vår modell. Som vi räknar fångar vi upp bostadsrättsföreningens lån (där räntan betalas från avgiften), korrigering för tomträtt, skick på hela fastigheten, etc i andra delar och vi vill inte räkna dubbelt.
Anledningen till att vi inte skippar de andra sakerna och utgår från avgiften är att den inte alltid är det den borde vara. Många föreningar har idag en avgift som är mycket lägre än vad den skulle behöva vara för att täcka kostnader på sikt. Det betyder att den kommer att behöva höjas förr eller senare och att det blir tokigt om du utgår från dagens avgift och den sedan höjs kraftigt om ett par år.
Om du jämför bostadsrätter i fastigheter där exempelvis kostnaderna i uppvärmning skiljer sig markant (ett modernt energisnål hus versus ett gammalt hus som är dåligt isolerat) är det i teorin rätt att kompensera för det, men det är överkurs. - Låneandel förening (endast bostadsrätt). Om du ska köpa en bostadsrätt behöver du inkludera din andel av bostadsrättsföreningens lån. I den här artikeln kan du läsa mer om varför din andel av föreningens lån är viktig.
Ska du köpa en lägenhet vars andel av föreningens lån är 300 000 kronor bör den vara 300 000 kronor billigare än om föreningen hade varit skuldfri.
Uppgifter om föreningens lån hittar du i dess årsredovisning. Ibland finns det en angivelse om lån per kvadratmeter. I så fall kan du multiplicera den summan med storleken på den aktuella lägenheten.
En annan väg att räkna ut samma sak är att leta i prospektet efter något som heter andelstal. Det andelstalet ska sedan multipliceras med det totala lånebeloppet som du hittar i årsredovisningen.
När du har räknat ut din låneandel lägger du till den i kolumn O, “Låneandel förening”. Beloppet ska vara positivt (trots att det egentligen är en skuld). Här ska du alltså inte ange en skillnad mot benchmark. Är lägenhetens andel av föreningens lån 300 000 kronor ska du skriva 300 000 kronor oavsett vad benchmarklägenheten har för föreningslån.
Om du är på en skarp visning gör du motsvarande i fliken “Beräkna marknadsvärde”. - Tomträtt (nästan bara bostadsrätt). Det du behöver göra är att kolla upp om fastigheten står på en tomträtt. De flesta gör inte det och då kan du hoppa vidare, men ganska många fastigheter med bostadsrätter, och någon enstaka villa, står på en tomträtt.
Tomträtt betyder att bostadsrättsföreningen bara äger huset, men inte tomten. Tomten hyrs istället – nästan alltid av kommunen.
När tomträtten ska översättas till skuld rekommenderar vi att utgå från taxeringsvärdet för själva marken – det är det som brukar ligga till grund för avgiften – och sedan räkna ut lägenhetens andel av taxeringsvärdet på samma sätt som för föreningens lån. Taxeringsvärdet för marken bör också stå i årsredovisningen, annars får du ta kontakt med föreningens styrelse och fråga.
När du har räknat ut din andel av taxeringsvärdet på en eventuell tomträtt lägger du till den i kolumn P, “Andel taxeringsvärde tomträtt”. Beloppet ska vara positivt (trots att det egentligen är en skuld).
Här ska du alltså inte heller ange en skillnad mot benchmark utan det faktiska beloppet.
Om du är på en skarp visning gör du motsvarande i fliken “Beräkna marknadsvärde”. - Tomt (villa/radhus). Skiljer sig tomtens storlek och skick mycket påverkar det priset. Hittar du mäklarprospekt framgår ofta tomtarea där vilket är en indikation.
Den enkla approachen är att börja med att gissa. Fundera på hur mycket mer du själv är beredd att betala för en stor och fin tomt, fråga några du känner och/eller ta kontakt med en mäklare och fråga om deras bild.
Vill du vara mer systematiskt kan du hitta/begära ut taxeringsvärden på olika fastigheter. Taxeringsvärden är uppdelade på värde för själva byggnaden och värde för tomten. För att begära ut taxeringsvärdet på en fastighet behöver du veta fastighetsbeteckningen som du ofta hittar i prospekt.
Fyll i din samlade bedömning av hur mycket mer tomten är värd för det hus du tittar på nu jämfört med benchmarkbostaden. Det skriver du in i kolumn Q “Korrigering tomt”. Siffran ska vara plus om den bostad du tittar på är i bättre skick än benchmarkbostaden. Annars ska den vara negativ.
Om du är på en skarp visning gör du motsvarande korrigering i fliken “Beräkna marknadsvärde”. - Övrig korrigering. Kommer du på något annat som väsentligt påverkar värdet och skiljer sig åt mellan benchmarkbostaden och den du tittar på nu ska du så klart korrigera för det också.
Fyll i din samlade bedömning av hur mycket mer den bostad du tittar på nu är värd jämfört med benchmarkbostaden på grund av övriga faktorer. Det skriver du in i kolumn R “Korrigering övrigt”. Siffran vara plus om den bostad du tittar på är i bättre skick än benchmarkbostaden. Annars ska den vara negativ.
Om du är på en skarp visning gör du motsvarande korrigering i fliken “Beräkna marknadsvärde”.
Hur unik är bostaden du vill buda på?
Det kan vara olika lätt att hitta relevanta bostäder att jämföra med. Ju mer unik just den bostad du är intresserad av är när det kommer till läge, storlek och karaktär desto svårare blir det.
Jag (Andreas) har själv köpt bostäder två gånger. Den första gången köpte jag en lägenhet i en ganska stor bostadsrättsförening där det fanns ett antal lägenheter som från början varit i stort sett identiska. De var förstås i olika skick och någon hade slagit ut väggen mellan köket och vardagsrummet, men de var lika stora, låg i samma område och hade åtminstone nästan samma planlösning. Här var det ganska lätt att göra jobbet och vi hann till och med buda på ett par stycken innan vi vann en budgivning.
Andra gången jag köpte bostad köpte jag i ett kvarter med cirka 20 villor som ligger i utkanten av ett område med mest bostadsrätter. Här var det betydligt svårare att hitta bra jämförelser, men det var ändå ett par andra villor i området som hade sålts de senaste året. De skilde sig en del från den vi köpte, men vi hade åtminstone något att utgå från.
Anlita en mäklare som köpare
I Sverige är det säljaren som anlitar mäklaren. Mäklaren har vissa krav på sig att kontrollera vissa saker samt upplysa dig som potentiell köpare om det. Enligt tillsynsmyndigheten Fastighetsinspektionen är mäklarens roll “att vara en så kallad opartisk mellanman”. I praktiken är mäklaren dock i huvudsak en säljare som får betalt baserat på om hen lyckas sälja bostaden. Det är vanligt att hen får mer betalt ju högre priset blir.
Man skulle kunna tänka sig att även köparen anlitar en mäklare. Särskilt om du ska köpa en riktigt dyr bostad kan man tänka sig att det skulle vara värt att betala en mäklare som står på din sida för att göra en värdering.
Vi lyckas inte hitta någon som officiellt erbjuder den här tjänsten i Sverige trots en del letande på nätet, men vanliga mäklare borde förstås ha kompetensen. Om du som läsare testar att anlita en mäklare som köpare får du gärna höra av dig till oss och berätta om dina erfarenheter.
Vad säger utropspriset?
Tanken med utropspriset är att det ska avspegla marknadsvärdet och det är förbjudet att sätta ett lockpris. Det vill säga att ange ett lägre pris än vad bostaden egentligen är värd för att locka fler till visningen.
I praktiken är det dock svårt att bevisa vad som är lockpris och inte och mäklaren sätter ofta utropspriset lite lägre än vad hen hoppas sälja för.
Däremot bör inte skillnaden vara hur stor som helst. Kommer du fram till att bostaden du är sugen på är värd 2 miljoner kronor mer än utropspriset har du nästan säkert räknat tokigt.
Öva i förväg
Börja gärna med att gå på visningar och försök värdera bostaden, men utan att faktiskt buda. Jämför sedan med vad slutpriset blev.
Då övar du dig i värdering och du ser också hur väl du kan förutspå slutpriset. Det är förstås omöjligt att veta slutpriset i förväg – det beror ju på vilka som budar och vad just de är beredda att betala – men gör du det några gånger och träffar någorlunda rätt kanske du kan gå in i en budgivning med större självförtroende.
* Det här kallas nuvärdesberäkning. Googla det om du vill förstå vad formeln kommer ifrån.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag. Tack för ditt stöd!
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi avslöjar finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan också stötta oss via vår supportersida på Patreon.
Om författaren
