Många har höga bolån på sina bostadsrätter, men det är inte nog. De flesta bostadsrätter har också dolda skulder som du inte ser, men som du får vara med och betala ränta på ändå.
Bor du i bostadsrätt är sannolikheten hög att din förening också har belånat fastigheten och därmed din bostadsrätt. I vissa fall äger föreningen inte heller tomten utan står på så kallad tomträtt. Det är också jämförbart med en skuld.
I bästa fall är de här kostnaderna inbakade i avgiften till bostadsrättsföreningen, men många föreningar “fuskar” just nu och höjer inte avgiften så mycket som de borde. Det är därför viktigt att du har koll på dessa dolda skulder och hur de kan påverka dig.
Det privata bolånet
Vi börjar med det enkla. Hushållets privata bolån är personligt, och lätt att räkna ut. Vid köp av en bostadsrätt tittar banken på belåningsgrad:
Bolånetaket medför att bolånet endast får uppgå till 85% av värdet. Femton procent av köpeskillingen måste betalas kontant. Kraven på amortering är högre i början. Minst två procent amorteras när bolånet utgör 85–70% av värdet, 1 % mellan 70–50%. När lånet efter 30 år halverats, är det valfritt att amortera.
Bolåneskuldkvotstak finns också. Om bolånet överskrider ca 4,5 ggr hushållets bruttoinkomst skärps amorteringskravet med 1% (till 3 % om lånet uppgår till 70-85% av värdet), och det måste även finnas tillräckligt kvar att leva på (KALP).
Även bostadsrättsföreningen har lån
De flesta bostadsrättsföreningar har lån med fastigheten som säkerhet. Varje bostadsrätt har en andel i de här lånen. Det betyder att din bostadsrätt är belånad dubbelt. Först genom ditt privata bolån och sedan som en del av ett hus som föreningen har lån på.
En duktig bostadsrättsköpare bör också ta hänsyn till föreningens ekonomi och mäklaren ska också tillhandahålla relevant information. Det pratas det om nu för tiden, men det är inte enkelt att förstå. Många tittar på avgiften och den borde påverkas av föreningens lån, men ögonblicksbilden är inte alltid korrekt.
Särskilt höga är föreningslånen ofta i nyproduktion där lån kring 15 000 kr/kvm är vanligt. Belåning över 20 000 kr/kvm förekommer. Typiskt föreningslån i en äldre förening ligger kring 6 000 kr/kvm. Vid nyproduktion är den enskilda bostadsrättens andel av föreningslånet oftast större än lägsta kontantinsats så det här är viktigt.
Stort föreningslån påverkar avgift, som då består av såväl rörelse- som räntekostnader (finansiell post). Avgiften blir högre, och mer inflations- och räntekänslig.
Om endast bolånet jämförs med värde kan belåningsgrad underskattas. Köparen ska därför göras medveten om vilken andel bostaden har av föreningslånet (indirekt nettoskuldsättning). Så här skriver Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) som är den statliga myndighet som hanterar frågor om registrering, tillsyn och disciplinära åtgärder som rör fastighetsmäklare:
En mäklare ska tillhandahålla […] en objektsbeskrivning. […] Om det är en bostadsrätt […] ska den […] innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning […] hur stor del av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar […] lägenheten*.
Exempel
Vi utgår från en bostadsrätt om 67 kvm i Stockholm där kvadratmeterpriset är 60 000 kr/kvm. Vid en köpeskilling om 4 020 000 kr (67 kvm x 60 000 kr/kvm) och 15 % kontant (603 000 kr)) hamnar den privata belåningsgraden på 85%.
Om vi tar med bostadens andel av föreningslånet: 482 400 kr (7 200 kr/kvm x 67 kvm) blir belåningsgraden högre (97% av marknadspriset**). Räntekostnader och amortering för föreningslånet dyker nu upp i form av högre avgift.
Tomträtt också en slags skuld
Ca 20% av landets 1,1 miljoner bostadsrätter står på Tomträtt, ofta i storstadsområden. Föreningen äger inte marken. Den hyrs av någon – oftast kommunen.
Hyran kallas tomträttsavgäld och klassas som driftkostnad i årsredovisningen, men är jämförbar med en skuld. Innebär att bostadsrätten kan vara trippel-belånad.
För att förstå hur stor den här “skulden” är kan du utgå från något som heter Taxeringsvärde. Taxeringsvärdet för mark hittar du i din bostadsrättsförenings årsredovisning. Taxeringsvärdet är 75% av marknadsvärdet. När man räknar på skulden rekommenderar jag ändå att utgå från taxeringsvärdet. Tomten ägs oftast av kommunen. Kommuner är inte som företag och i de fall föreningar faktiskt köper loss marken brukar priset inte sättas till marknadsvärdet.
Bostadens ”indirekta” andel fås genom att dividera markens senaste taxeringsvärde med total boyta multiplicerat med bostadens boyta. Mark omtaxeras vart 3:e år, och ”skulden” ökar således i värde.
I exemplet ovan är bostadsrättens andel av föreningens “tomträttsskuld” 1 675 000 kronor. Räknar vi in alla skulder och jämför med marknadspriset för själva bostadsrätten blir totala belåningsgraden139%!!!
Latent skatteskuld förekommer också
Faktum är att vissa föreningar kan vara fyrdubbelt belånade. Detta om fastigheten överlåtits på bostadsrättsföreningen som ett bolag (paketerad). Här omvandlas fast egendom till lös, vilket gynnar bostadsutvecklaren. Denna skuld utlöses, om föreningen i sin tur säljer fastigheten vidare. Då detta inte är aktuellt, värderas just denna skuld till 0 kronor. Puh! Och för enkelhets skull räknar vi inte med att något blancolån finns.
Slutsatsen blir att vi numera lever i en lånevärld, där kontanter lyser med sin frånvaro. Man kan därför fråga sig om förslaget om höjt bolånetak (från 85% till 90%) är realistiskt? Vi är redan överbelånade, i vissa fall långt högre än skorstenen.
* En bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning. https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/marknadsforing-och-visning/indirekt-nettoskuldsattning/ (Sept 2024)
** Om marknaden fungerade perfekt så skulle värdet/köpeskillingen på bostadsrätten vara högre utan lån i föreningen. Så om föreningen inte hade haft lån alls hade priset på bostadsrätten ökat med den andel som föreningen nu lånar och belåningsgraden blivit lägre än i våra exempel. Problemet är brist på kontanter. Fördelen för bostadsutvecklaren är att amorteringstakten för föreningslånet är mildare än för det privata bolånet, vilket gör det lättare för fler att köpa.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag. Tack för ditt stöd!
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi avslöjar finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan också stötta oss via vår supportersida på Patreon. Om ditt bidrag är minst 50 SEK/månad (+ moms) får du svar på en läsarfråga per halvår!
Om författaren
