En bostad är både någonstans där du ska bo och någonting du stoppar in väldigt mycket pengar i. Det första är anledningen till att köpa en bostad. Det andra är ett nödvändigt ont. Som ren investering är en bostad ingen bra idé.
Köp bostad för att ha någonstans att bo
Rubriken till den här artikeln är förstås lite tillspetsad (förlåt för det, men du läser ju så det fungerade åtminstone) och för många människor är det helt rätt beslut att köpa sin bostad. Att ha en bra och trygg bostad är viktigt för de flesta av oss och någonting som är värt att lägga mycket pengar på.
Det är dock viktigt att förstå hur hög kostnaden är och vilken risk du tar. Och vi träffar många som tror att bostaden är en betydligt bättre investering än den är. Här kommer 3 anledningar till att bostaden som investering inte är särskilt bra.
Problem 1: Den förväntade avkastningen är låg
Det första problemet med en bostad som investering är att den förväntade avkastningen är mycket låg.
De senaste åren har folk fått känna på att fastighetspriserna kan gå ner, men den vars perspektiv framförallt är Sverige efter 90-talskrisen får fortfarande en väldigt skev bild av hur bra investering en bostad är. I en historisk, internationell och teoretisk kontext är den perioden ett ovanligt undantag.
Bostadspriser kan både gå mycket upp och mycket ned och den genomsnittliga förväntade avkastningen utöver inflationen är nära noll. Till skillnad från aktiemarknaden är en investering på bostadsmarknaden inte en säker vinstlott på lång sikt. Det gäller även Stockholms innerstad och andra attraktiva lägen.
Dessutom behöver du lägga både tid och pengar på att upprätthålla värdet på bostaden. Framförallt om du äger ett hus. Badrum, tak, dränering, etc håller inte för evigt utan behöver göras om då och då. Räknar man in de kostnaderna blir den förväntade avkastningen ännu sämre.
Problem 2: Dålig riskspridning
För pengar som ska vara i aktiemarknaden rekommenderar vi att välja en bred global aktiefond för att få en bra riskspridning. Det gör vi för att du inte ska drabbas så hårt om enskilda aktier, ett visst land eller en bransch går dåligt.
Vi skulle starkt avråda från att belåna dig högt för att köpa ett genomsnitt av Sveriges, eller världens, bostadsmarknad också, men att köpa en enskild bostad är ännu värre ur ett riskperspektiv.
Ska du jämföra med aktiemarknaden är det snarast att jämföra med att du belånar dig ordentligt och använder alla pengar till att köpa in dig i ett delägarskap i din lokala korvkiosk. Och inte för att du tror att just den korvkiosken är kraftigt undervärderad utan för att den ligger där du råkar vilja bo.
Brinner huset ner har du förhoppningsvis en hemförsäkring som täcker det, men det kan hända saker lokalt som försäkringen inte täcker. Har du otur köper en gangster huset bredvid och startar gängkrig, ditt område börjar drabbas av återkommande översvämningar* eller så får Trafikverket för sig att bygga en motorväg i närheten som förstör ljudbild och utsikt. Eller så blir din stadsdel/bostadsområde bara lite mindre populär av någon mindre dramatisk anledning.
Det kan förstås också vara så att själva huset visar sig vara dåligt byggt/renoverat på ett sätt som du inte fullt ut får ersättning från på försäkringen. Bor du i bostadsrätt kan du också råka ut för tokiga grannar eller en tokig styrelse som missköter hus och ekonomi vilket kommer att drabba även dig.
Problem 3 – du låser in pengarna
Pengar du köper bostad för är visserligen inte borta, men du kommer inte heller åt dem om du inte säljer bostaden**.
Har du två miljoner kronor på sparkonto eller i aktiefonder gör det stor skillnad om du blir sjukskriven eller arbetslös, vill jobba deltid när barnen är små, vill dryga ut en låg pension, ta ett års tjänstledigt för att meditera i Nepal eller blir stämd av någon med dyra advokater.
Om din bostad är värd två miljoner kronor mer än lånen är du bara rik i teorin.
Bra investering om du vill betala tillräckligt för boendet
Det som gör att det ändå är en bra idé för ganska många är att man är beredd att betala en hel del varje månad för ett bra boende. Det finns en poäng i att skilja mellan vad som är en tillräckligt bra investering och vad kostnaden egentligen är. Vi planerar att återkomma med ett mer utförligt resonemang här, men kortfattat tänker vi så här.
Tänker du “för att min villa ska vara en ok investering behöver jag få en avkastning på 25 000 kronor/månad, men det är värt 25 000 kronor/månad för mig att bo här” är det inga konstigheter. (Mer om hur du kan skilja din investering från din kostnad i en kommande artikel.)
Tänker du däremot “jag har betalat av det mesta av lånen så bostaden kostar mig bara 8 000 kronor per månad i ränta och driftskostnader och dessutom är den en bra investering” lurar du dig själv.
* Just översvämningsrisk går kanske att förutspå lite om man läser på ordentligt, men vi har själva inte gjort den analysen när vi köpt bostad och räknar med att de flesta inte gör det.
** Eller ökar lånet, men det är inte alltid det går just vid de tillfällen du verkligen behöver pengarna.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag.
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi drar ner byxorna på finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan vara med och bidra via Swish på 123 648 44 48 eller stötta månadsvis via Patreon.
Om författaren
