Den här artikeln handlar om det lite abstrakta begreppet “kostnad” vid köp eller försäljning av en bostad. Det handlar inte bara om inköpspris och boendekostnader utan också om annat som kan påverka din plånbok.
Räkna på “kostnaden” när du ska flytta
Kostnaden är viktig när du ska bestämma om du ska köpa eller sälja en bostad. Till exempel:
- Om du väljer mellan att hyra eller köpa bostad.
- Om du funderar på hur dyr bostad du ska köpa.
- Om du funderar på att bo kvar i en större bostad än du egentligen behöver.
Trots att kostnaden är lite abstrakt är det nämligen det som avgör hur rik eller fattig du blir i längden.
Räkneexempel
Vi börjar med ett räkneexempel för att sedan förklara vad kostnad egentligen är och hur vi har räknat.
Astrid och Lo funderar på om de ska bo kvar i sin hyresrätt eller köpa ett hus som kostar ungefär 3 miljoner kronor. Hyra plus el, vatten, hemförsäkring och städhjälp kostar dem idag 13 000 kronor per månad. Så här räknar de ut vilken månadskostnad de skulle få om de istället köpte hus.
- Driftskostnader – el, sophämtning och vatten – hittar de i mäklarens prospekt. Dessa är på 4 000 kronor.
- Kapitalkostnad. Astrid och Lo känner sig inte så speciella och vill inte lägga för mycket tankekraft så de räknar med en kapitalkostnad på den bundna tioåriga räntan + 1,5% enligt Småspararguidens rekommendation. Att binda räntan på 10 år kostar ungefär 3,5% på SBAB så Astrid och Lo räknar på 5% kapitalkostnad. Det blir 150 000 kronor per år eller 12 500 kronor per månad.
- Fastighetsskatt. Astrid och Lo kommer att slå i taket på 9525 kronor/per år. De avrundar till 1000 kronor per månad.
- Underhåll. De sätter av 1,5% för underhåll. Det blir 45 000 kronor per år eller knappt 4 000 kronor per månad.
- Hemförsäkring. De kommer fram till att de åtminstone inte borde behöva betala mer än 1000 kronor per månad så de räknar på det.
- Stämpelskatt. Stämpelskatten blir 45 000 kronor. Hur länge de ska bo kvar är jättesvårt att säga, men mycket kan hända och de är inte bombsäkra på att de ska bo kvar ens i samma stad hela livet så de räknar på fem år. Då blir det knappt 1000 kronor per månad.
- Mäklararvode. När de väl ska flytta kommer de att få betala mäklararvode. De gissar på 60 000 kronor. Ingen av dem gillar vare sig städning eller inredning så de räknar med att få betala ytterligare 30 000 kronor för storstädning och homestyling för att inte avskräcka framtida köpare. 90 000 kronor delat på fem år blir 18 000 kronor per år eller 1 500 kronor per månad.
- Eget arbete. Både Astrid och Lo avskyr att städa. De har städhjälp nu också (vilket de räknar in i de nuvarande boendekostnaderna), men den kommer att bli dyrare i en stor villa. De räknar med att betala 2500 kronor i månaden för städhjälp. Trädgårdsarbete är de båda däremot rätt förtjusta i så det räknar de med att göra själva och ser rentav fram emot.
Totalt blir det 27 500 kronor per månad. Det är dubbelt så mycket som de betalar idag, men Astrid tycker att det alla gånger är värt det. Lo räknar ut att de kan åka på lyxig semester två gånger per år samt åka på spa-helg med övernattning och god mat en helg i månaden om de istället bor kvar i hyresrätten. Och då blir det ändå pengar över. Det tycker Lo är ett mycket bättre sätt att använda pengarna.
Astrid, som har betydligt högre inkomst och mer pengar i billiga, globala aktiefonder, tycker att hon ska bestämma eftersom det är hon som jobbar in pengarna. Hon säger att Lo var mycket väl medveten om konsekvenserna när hen valde en karriär som frilansande grävande journalist. Det gör Lo upprörd och leder till viss konflikt. Astrid och Lo bestämmer sig för att börja med att gå i parterapi*.
Kostnad är varken pris eller utgifter
För att förstå varför vi räknat kostnad som vi har gjort kan det vara bra att förstå skillnaden mellan pris, utgift och kostnad.
- Pris är vad du betalar för själva bostaden. Oftast mångmiljonbelopp. De här pengarna försvinner dock inte. Betalar du tre miljoner kronor på att åka en tur i rymdraket är pengarna borta. Köper du en bostad för tre miljoner kronor är pengarna tack och lov bara inlåsta. Du får förhoppningsvis tillbaka dem när du säljer bostaden igen och fram till dess kan du fortsätta bo i bostaden varje månad.
- Månatliga utgifter är vad du betalar varje månad för el, ränta på bolån och amorteringar. Om du betalar mer varje månad än du får in och inte har något sparande som du kan, eller vill, använda till det behöver du göra något annorlunda här och nu. Antagligen snåla in på något annat.
- För att förstå de långsiktiga konsekvenserna av ditt bostadsköp är det istället den månatliga kostnaden du bör titta på. Kostnad är ett lite mer abstrakt begrepp som kopplar ihop värdet med de långsiktiga konsekvenserna. Kostnaden för raketturen uppstår den månad du faktiskt åker även om du betalar av den på tre år. För en bostad är det tvärtom. Själva köpet blir inte en stor engångskostnad utan behöver räknas om till en månadskostnad – värdet av att bo får du ju varje månad. Jämfört med utgift är skillnaden att kostnad tar hänsyn till saker som att amortering är ett sparande, att du behöver göra större renoveringar ibland bara för att bostaden ska fortsätta att fungera och att du kunde gjort andra saker för pengarna du köpte huset för.
Nästa steg är att gå igenom de kostnader vi har räknat på i exemplet med Astrid och Lo mer i detalj. Läs vidare om du vill förstå varför vi har räknat som vi gjort och varför det här är kostnader. Om du redan känner dig utmattad kan du sluta läsa här och komma tillbaka den dag då du på allvar funderar på att köpa bostad.
1. Driftskostnader
Det här är den enklaste delen. Hur mycket kostar det med el, eventuell uppvärmning (som går på annat än el), sophämtning, vatten och andra liknande utgifter.
Det här brukar stå i pappren du får från mäklaren för dig som går i köptankar. Om du redan äger din bostad kan du bara titta på dina räkningar. Tänk på att titta på årsbasis och ta ett genomsnitt för el och eventuell annan uppvärmning som kostar mycket mer på vintern än på sommaren.
Avgift till bostadsrättsförening
Bor du i bostadsrätt ska du förstås räkna in avgiften till föreningen här. När vi skriver det här finns det ett problem med att många föreningar inte har höjt avgiften så mycket som de borde när ränta och el blivit dyrare de senaste åren. När du köper en bostad ska du göra en långsiktig kalkyl så om du inte har koll på att just din förening har råd med både ordentlig avsättning till underhåll och räntor på lånen kan det vara bra att lägga på lite så slipper du en tråkig överraskning när avgiften höjs.
För att säga någonting föreslår vi att du lägger på 25% av nuvarande avgift.
2. Kapitalkostnad
Vi har nyligen skrivit en artikel om hur du ska räkna ut kapitalkostnaden för din bostad. Det här är den mest abstrakta och svårbegripliga delen, men den är viktig.
Vi rekommenderar att du tar SBAB:s 10-åriga bundna ränta + 1,5%. Sedan multiplicerar du det med bostadens värde och delar med tolv för att få månadskostnad. Kom ihåg att INTE räkna med räntan på lånet också när du räknar så här. Det ingår redan.
Trots vad många tror efter 30 års exceptionella uppgångar på den svenska bostadsmarknaden är en bostad inte nödvändigtvis en bra investering.
Bostadspriserna kan gå ner och du tar därför en hög risk vilket du ska ha lite marginaler för. Pengar som du inte lånar hade du kunnat få avkastning på om du placerat dem någon annanstans. Dessutom kan du inte använda dem till något annat roligt med mindre än att du säljer bostaden.
Struntar du i kapitalkostnaden och bara räknar med räntan på ditt bolån fångar du inte hur bostadsköpet påverkar din ekonomiska situation på lång sikt.
3. Fastighetsavgift
Fastighetsavgift ersatte den tidigare fastighetsskatten.
Villa/Radhus
Fastighetsskatten är 0,75% av taxeringsvärdet – som i sin tur är ungefär 75% av marknadsvärdet. Det finns dock ett tak på 9525 kronor per år (för inkomstår 2024). Det motsvarar ett taxeringsvärde på 1,2 miljoner kronor eller ett marknadsvärde på cirka 1,7 miljoner kronor. Är din bostad värd mer än så kan du räkna med att du betalar takbeloppet.
Bostadsrätt
För bostadsrätter är det föreningen som betalar fastighetsavgift. Det betyder att den redan är inräknad i din avgift till föreningen så du behöver inte lägga till något här.
4. Underhåll
En bostad håller inte för evigt om du inte gör något. Till exempel behöver badrum ofta renoveras vart 25:e år för att du inte ska få problem med fuktskador (notera att vi inte är experter på badrum så det här är inget expertråd utan resultatet av två minuters googlande).
Vår grundrekommendation är att ställa dig frågan hur mycket pengar du i genomsnitt kommer behöva lägga per år om du har kvar bostaden i 50 år. Det vill säga inte fokusera så mycket på vad som behöver göras de närmaste åren.
Hade alla varit experter på både hus och ekonomi samt varit 100% rationella hade det varit det här som var viktigt. Om din bostad till exempel har ett stort renoveringsbehov bör det betyda att bostaden är värd mindre. Gör du sedan en större renovering för att åtgärda det bör priset öka med lika mycket som du betalat för renoveringen.
Det är dock en ekonomfantasi och inte verklighet. Ska du sälja snart finns det säkert mycket taktik i vad du renoverar eller inte, men det är utanför vårt expertområde.
Villa/radhus
Det vi har hört och läst är rekommendationer att sätta av någonstans mellan 1% och 2% av husets värde i underhåll.
Vi kan inte särskilt mycket om hus och har egentligen ingen aning, men vi drar till med 1,5%.
Att koppla summan till värdet har förstås också vissa begränsningar. Samma hus är värt många gånger mer om det står i ett fint område på Lidingö än om det står i Bengtsfors. Hantverkare kanske också är något dyrare på Lidingö, men så stor är inte skillnaden.
Utgår du från husets värde kan du därför justera upp procentsatsen lite om du har ett hus i ett förhållandevis billigt område och ner procentsatsen om huset står i ett dyrt område.
Bostadsrätt
Om du bor i en lägenhet som är bostadsrätt så är det bostadsrättsföreningen som betalar omläggning av tak, stambyte och mycket annat av underhållet. Det här ska redan vara inbakat i din avgift till bostadsrättsföreningen och hamnar därför i driftskostnaderna.
Det du själv behöver stå för är badrum, kök, vitvaror och annan renovering i just din lägenhet.
Vi är återigen inte experter, men drar till med 0,5% av lägenhetens värde.
Även här gäller att det kan vara lämpligt att justera upp procentsatsen lite om du bor i ett område där lägenheterna är väldigt billiga och justera ner den om du bor i ett väldigt dyrt område.
5. Hemförsäkring
En hemförsäkring är dyrare för en villa än för en lägenhet och dyrare för en bostadsrätt än för en hyresrätt. Det beror förstås på att det är många fler saker som kan gå fel och som försäkringsbolaget behöver betala.
Har du ingen bra känsla för vad en hemförsäkring kostar rekommenderar vi dig att kontakta ett par försäkringsbolag och kolla läget. Förhoppningsvis kan du få ur dem ungefär vad det kostar. Du kan förstås också fråga någon du känner som bor i en någorlunda liknande bostad.
6. Stämpelskatt och pantbrev
Det finns ett par engångskostnader som uppstår när du köper din bostad. Om du sedan bor kvar i 30 år spelar dessa ingen större roll, men flyttar du ofta blir det ganska dyrt. För att få din månadskostnad behöver du alltså dela de här engångskostnaderna med hur lång tid du tror att du kommer att bo kvar.
Pantbrev är ett dokument som gör att du kan låna till din bostad. Det kostar 2% på inteckningsbeloppet, men behöver bara göras en gång per bostad. Har den som ägt bostaden innan dig lånat tillräckligt mycket behöver du inte göra det.
Villa/radhus
Bor du i villa eller radhus (som inte är en bostadsrätt) behöver du betala en engångsskatt på 1,5% av bostadens pris när du köper huset. Detta kallas stämpelskatt.
Bostadsrätt
Bor du i bostadsrätt behöver du normalt bara betala 825 kr i en administrativ avgift för att registreras som ägare. Det är i sammanhanget försumbart så det kan du strunta i.
7. Mäklarkostnader
När du väl ska flytta behöver du också betala en mäklare. Det finns olika upplägg och vi har ingen åsikt vilket som är bäst, men det är vanligt med kostnader på runt 2% av bostadens värde.
Gör egen research om du vill räkna exakt eller räkna på 2% av bostadens värde för att hamna någorlunda rätt. Lägg på kostnader för storstädning och homestyling om du inte tror att du kommer att göra det själv (och inte vill betrakta din egen insats som en kostnad). Och dela återigen på hur lång tid du tror att du kommer att bo kvar.
8. Mer eget arbete
Olika bostäder kräver också olika mycket arbete. En större bostad tar oftast längre tid att städa. En trädgård kan vara fantastiskt, men vill du att den ska se ut som en trädgård och inte en övervuxen trädgård behöver du i längden lägga en hel del arbete.
Fundera på hur du vill se på det här arbetet. Känns det som ett rent nöje ska det förstås inte räknas in. Om du inte pallar själv och köper till exempel städhjälp bör det definitivt räknas in.
* Det var inte en så rolig konsekvens av räkneövningen, men vi på Småspararguiden tycker ändå att det är bra att de reder ut sin olika syn på ekonomi innan de köper ett dyrt hus ihop. Det blir krångligare och dyrare att separera när huset väl är köpt.
Den här verksamheten finns tack vare DITT frivilliga ekonomiska bidrag.
Vi står på din sida i finansdjungeln. Vi drar ner byxorna på finansaktörer som gynnar sig själva på kundernas bekostnad. Dessutom ger våra artiklar och guider dig och andra begripliga, enkla och vetenskapligt förankrade råd om ekonomi, sparande och pensioner.
Du kan vara med och bidra via Swish på 123 648 44 48 eller stötta månadsvis via Patreon.
Om författaren
